センチュリー21プレミアムホームが選ばれる4つの特長
不動産査定には、机上査定、訪問査定、一緒に査定の3つがあります。
机上査定
机上査定とは、現地調査をせずに、類似物件の過去の売買価格や、市場状況などのデータから査定する方法です。簡易査定とも呼ばれます。
物件のおおよその価格を知りたいときや、査定したい物件が遠方にあるときなどに使われます。
■机上査定の流れ
1. 近隣売出中物件・近隣成約事例・路線価の調査
2. 都市計画法・建築基準法など役所調査
3. 査定書の作成
訪問査定
訪問査定とは、不動産会社が現地を訪れ、実際に物件を見たうえで査定を行います。
所有者へのヒアリング、物件の状態や隣地との境界の確認など、細かくチェックをします。
■訪問査定の流れ
1. 近隣売出中物件・近隣成約事例・路線価の調査
2. 都市計画法・建築基準法など役所調査
3. 物件訪問・現地調査
日照・眺望・臭気・騒音・隣接地の利用状況など周辺環境調査
間取り・建物の管理状況・リフォーム履歴など増価減価要因の確認
4. 査定書の作成
一緒に査定オススメ
近隣成約事例をお客様と一緒に選び査定
不動産の査定は主に取引事例比較法という査定方法になります。
近隣で過去数年の間に成約された多くの事例物件の中から、査定物件と条件の近い物件を選び、事例物件と査定物件を比較し、査定額を決める方法です。
重要なのは選んだ事例物件によって、査定価格が大きく変わるという事です。
不動産業者が故意に安い査定や高い査定を行う場合、事例物件を不動産業者にとって都合の良い物件を選ぶことによって、査定価格は実勢価格とは違う精度の低い査定書となります。
ポイントはお客様にご来店頂き、弊社にある過去数年分の成約事例や競合物件のデータを見て、ご自身で納得のいく比較物件をお選び頂き、お客様と弊社で一緒に査定書を作成します。
その為、実勢価格に近く、精度の高い査定をする事が可能です。
※都市計画法や建築基準法などで査定額に影響しそうな事項がある場合には、弊社が専門的なアドバイスを致します。
買取査定（一般）
不動産を早急に売却したい、近所に内緒で売却をしたい、個人に売却するには規模が大きすぎる、不動産の状態が悪く売りにくいなど、様々な理由から建売業者や不動産業者に買取を依頼するケースがあります。
通常売主が3,000万円で建売業者等に不動産を売却する場合、約100万円の仲介手数料を仲介する不動産会社に支払う為、実質2,900万円が売主の手元に残ります。
そして、ご存じない方も多いのですが、買主の建売業者もその仲介する不動産業者に仲介手数料、約100万円を支払っています。合計200万円が仲介業者に。
弊社は売主から直接買取る自社買取の為、当然売主はだれかに仲介手数料を支払う必要は無く、弊社も仲介会社に仲介手数料を支払う必要がありませんので、弊社の買取査定金額は3,100万円となります。
売主はこの場合、手元に3,100万円が残り、200万円のプラスとなるのです。
買取査定（任意売却）
任意売却の場合、更に利益の期限を喪失している場合は、差押え、競売開始決定など、時間的な猶予が無いケースも多くあります。
弊社は自社買取ですので早急な売却が可能な事に加え、弊社が債権者と直接価格交渉を行い、必要に応じて弁護士の紹介や引越し先の斡旋も行います。
また、売却の事情を考慮し、契約不適合責任（土地建物の保証）は免責とし、売主が少しでも良い条件で新しい生活をスタートさせられる様サポートします。
まずはお気軽にご相談ください。査定も相談ももちろん完全無料です。
※但し、任意売却は債権者の同意が必要となりますので、なるべく早い段階でご相談いただく事をおすすめします。
事業資金の延滞により債権者から自宅売却（任意売却）の話をされた方
住宅ローンの延滞により銀行などから督促状が届いた方
裁判所から競売開始決定の通知が来た方へ
とにかく不安で心配な状態だと思います。
このような事は、おそらく貴方にとって初めての経験ではないでしょうか。
どうしたら良いのか？どこに相談すれば良いのか？
私は30年間、事業資金や住宅ローンの延滞、連帯保証先の破産、相続財産、離婚、財産分与に寄る不動産の売却を専門でやってきました。
任意売却は不動産競売のような法的手続とは違い、借入先金融機関等の債権者や相手方に対して、適切な売却同意交渉を行い、短時間で安全に売買を成立させなければなりません。
それには債権者の特徴を把握した査定書類の作成、売却代金の配分交渉やタイミングなどが重要なポイントなんです。
また、不動産売買だけでは無く、売却後の引越先や引越代の捻出、任意売却後の債権者等への対応、立ち回りなど適宜アドバイスします。
弊社にて任意売却を行い、現在は新しい生活をスタートされた方々の話など、実例も交え今後についてご説明しますので参考にして頂けると思います。
弊社はセンチュリー21加盟店の中でも任意売却を専門にする唯一のお店です。
弁護士事務所とも連携しておりますので安心してご相談ください。
まず、相談です。
精神的に疲れて倒れる前に！
私にお任せください。
センチュリー21プレミアムホーム
取締役社長 池田吉和
実際に取り扱った任意売却の一部をご紹介します
体調不良により仕事を退職、住宅ローンの支払いが出来ない
埼玉県川越市 T様の事例
数年前より体調を崩し仕事が出来なくなってしまったTさん。
既に住宅ローンの滞納は6ヶ月を超えてしまいました。
自宅を売却することはやむを得ないが、なんとか穏便に次の生活をスタート出来ないか、と友人の紹介で弊社へ相談に。既に貯金も底をつき、引越するにも費用が無いとのこと。
ご自宅へ訪問し不動産を査定、債務残高と不動産評価を比較したところ、約200万円の債務超過。
媒介契約締結後、すぐに債権者のB保証会社へ交渉すると同時に、不動産の販売を開始。その後、無事に任意売却が成立し、交渉の結果、売却代金の中より引越費用を捻出してもらう事が出来ました。
ただ、任意売却後に住宅ローン以外にも生活費などの債務がかなり残っており、現状返済の目処が立たないため、法的整理を検討したい、と弁護士事務所を紹介しましたが、Tさん本人は「気持ちが明るくなり、前向きに考えられる様になった、郵便ポストを見るのも怖くなくなった」と言っており、一緒に賃貸物件の内覧をしている時の表情が、最初に弊社へ相談に来た時に比べ、別人かと思う程明るくなったのが印象的でした。
地元の業者に売却依頼したが全く売れず、間もなく競売に
埼玉県所沢市 S様の事例
現在、地元の不動産会社に自宅の売却を依頼しているが全く売れず、競売開始決定がされてしまった、と弊社へ相談に来たSさん。
実際にレインズにて販売していることを確認したが、価格設定が相場より高額。事情を聞くとその金額で売却出来なければ、残債が残ってしまい、売却できないと不動産屋に言われたとのこと。
このままではほぼ確実に売却が出来ず、強制競売となる旨を説明。Sさんの自宅を近隣の取引事例や路線価、公示価格を見ながら一緒に査定、正しい評価額をご理解いただき、弊社へ売却の専任を頂きました。
その後、債権者のN信用基金協会と交渉、最終的に若干の債務は残ったものの任意売却は成功、開札日の3日前にギリギリ競売を取り下げることが出来ました。Sさんからもっと早く相談すれば良かったと言って喜んでいただけました。
破産する前に、適正な価格で不動産を処分する
埼玉県さいたま市 K様の事例
自営業をしていたが生活状況が大きく変わってしまい、今後債務を完済する見通しが立たない為、自己破産をする予定のKさん。
法的整理の相談に行った弁護士事務所が、事前に不動産を適正な価格で売却し、債権者へ返済すれば破産手続きの費用が少なくなると弊社を紹介し、相談に来社。事情を聞くと、持病のせいで事業の継続が困難な為、不動産を処分し生活保護を受給したいとのこと。
不動産を査定したところ住宅ローンの他、事業資金の担保もあり債務超過状態に、その後弁護士事務所と連携し、弊社は不動産の売却と生活保護受給者でも借りられる賃貸住宅の紹介を、弁護士は債権者と交渉をし、無事に任意売却は成功。現在Kさんは息子さん夫婦の家の近くで穏やかに生活をされています。
成年被後見人
認知症や知的障害により、判断能力が不十分な場合は不動産を売却する事が出来ません。
そのようなケースでは、成年後見制度を利用し、成年被後見人の不動産を売却します。
但し、成年後見人に選任されると正当な事由がない限り、後見人を辞める事が出来ない為、近年では親族以外の第三者、弁護士等に成年後見人を依頼するケースがあります。
センチュリー21プレミアムホームでは不動産の評価以外にも所有者と面談し、判断能力の確認や弁護士、司法書士の紹介など不動産の売却に必要なあらゆるサポートを行います。
自己破産
事業の不振や家庭の事情などで経済的に苦しい状況となり、今後支払いが困難と判断した場合、自己破産など法的整理の手続きを行うケースがあります。
一般的には弁護士に依頼し破産手続きを行いますが、その前に一度センチュリー21プレミアムホームにご相談ください、所有する不動産価値を再評価いたします。
また、破産手続きを行う場合でも事前に不動産を処分する事が出来れば、弁護士へ支払う費用も少なくなりますので、リスタートへの負担が軽減されます。
さらに、債権者と交渉し、引越し代等も売買代金より捻出して貰うことが可能です。
破産など法的整理を行う場合、弊社提携弁護士事務所をご紹介いたします。
相続
親族が亡くなり相続が発生した場合、不動産を相続するか、放棄するかの選択が必要になります。相続する財産よりも負債が多い場合、放棄をした方が長期的に見てプラスとなる事も多々ありますので、まずはセンチュリー21プレミアムホームに相談し、相続対象の不動産価値を把握してください。
財産の方が多く、不動産を相続する場合には遺産分割協議書の作成や相続登記など、弊社提携の司法書士事務所をご紹介いたします。
負債が多く、相続放棄をする場合には弊社提携の弁護士事務所をご紹介いたします。
成年後見人・破産管財人・相続財産管理人の先生も
ぜひご相談ください
弊社は弁護士事務所や司法書士事務所と業務提携をし、不動産の売却を担当します。
裁判所の売却許可に必要な査定書等を無料で作成し、円滑な不動産売却を行います。
不動産を売却する事により引越が必要な場合の賃貸物件の紹介や残置動産物の処分、不動産取引に係る全ての業務を行いますのでお気軽にご相談ください。
また、離婚や財産分与の為の査定なども無料で行います。
